Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesi ve Emlak Danışmanının Hukuki Sorumluluğu

Gayrimenkul Danışmanı Kimdir, Hak Ve Yetkileri Nelerdir ?

Gayrimenkul danışmanıları, taşınmazların bireylerin arzuları ve taleplerine uygun şekilde satılması yahut kiralanmasını sağlamak maksadıyla aracılık faaliyeti gösteren profesyonellerdir.

Bir mülkün satışı, değerinin belirlenmesi, pazarlanması, kiralanması ve gösterilmesi başlı başına bir süreç teşkil ettiğinden günlük hayatta çoğu zaman gayrimenkul piyasası ve satış / kiralama süreçlerine hakim bir profesyonel ile çalışılması gerekliliği doğabilmektedir. Hasıl olan bu gereksinimin karşılığı ise gayrimenkul danışmanları tarafından profesyonel bir hizmet olarak arz edilmektedir.

Gayrimenkul danışmanlarının faaliyetlerine dair usul ve esaslar, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu ile düzenlenmiştir. Emlak danışmanı tarafından yürütülen faaliyet, Türk Borçlar Kanunu kapsamında bir simsarlık (tellaliye) faaliyetidir.

Gayrimenkul Danışmanının Faaliyet Gösterebilmesi İçin Aranan Şartlar ve Talep Edebileceği Ücret Miktarları Nasıl Belirlenir?

Bahsedildiği üzere gayrimenkul danışmanları bir mülkün satışı, değerinin belirlenmesi, pazarlanması, kiralanması ve potansiyel alıcılara fiilen gösterilmesi sürecinde bireylere gerekli hizmeti sunarak Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile tavan sınırı belirlenen bir komisyon alacağına hak kazanırlar. Bu yönetmeliğe göre simsarın alacağı komisyon bedeli, sözleşmede belirlenen satış bedelinin yüzde dördünü aşamaz. Uygulamada bu bedelin ödenmesine alıcı ve satıcı eşit oranda (%2) katılmaktadır.

Gayrimenkul danışmanının aracılık faaliyetlerini yürütebilmesinin ilk şartı yetki belgesidir. Yetki belgesi, idare tarafından düzenlenerek merkezi kayıt sistemine kaydedilir. Yine aynı şekilde mesleği ifa edecek şahıslar için mesleki yeterlilik belgesi (MYK) zorunludur. İlgili yönetmeliğin 10. Maddesine göre sorumlu emlak danışmanlarının Seviye 5, emlak danışmanlarının ise Seviye 4 mesleki yeterlilik belgesine sahip olması şartı aranır.

Emlak Danışmanı Ne Zaman Ücrete Hak Kazanır ?

Emlak danışmanının ne zaman ücrete hak kazanacağı açık kanun maddeleri ve yüksek mahkeme içtihatları ile belirlenmiştir. Buna göre emlak danışmanı yaptığı aracılık faaliyeti neticesinde sözleşme kurulursa ücrete hak kazanacaktır. Bu madde, satışın yapılması gerektiği şeklinde yorumlansa da yüksek mahkemeler taraflar arasında sözleşme imzalanmasının yeterli olduğuna hükmetmiştir.

Gerçekten, uygulamada simsarlık faaliyeti her zaman olumlu neticelenememekte ve zaman zaman alıcı ile satıcının geçerli olmayan sebeplerle iradesinden rücu etmesi durumunda simsarın verdiği tüm emek ve çaba zayi olabilmektedir. Hukuk düzeni, böyle bir eylemi korumayacaktır.

Ancak her şart ve koşulda simsarın vermiş olduğu emek ve çaba karşılığında ücrete hak kazanabilmesinin temel şartı ortada akdedilmiş bir sözleşme bulunmasıdır. Aksi halde simsar hiçbir koşulda ücrete hak kazanamayacaktır.

Simsarlık Sözleşmesi Nedir ?

Simsarlık sözleşmesi, simsarın alıcı ve satıcı yahut kiraya veren ve kiralayan arasındaki anlaşma iradesini tevsik eden ve bununla birlikte simsarın hak kazanacağı ücrete dair düzenlemeler yapan bir akittir. Simsarlık sözleşmesi, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanu'nun 520. Maddesi ile düzenlenmiştir. Buna göre simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir. Buradan da açıkça görülmektedir ki simsar, sözleşmenin ifası ile (Satış) değil kurulması ile ücrete hak kazanacaktır. Keza anılan kanunun 521. Maddesi de " Simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır." şeklindedir. Nitekim bu husus yüksek mahkemelerin de kabulünde olup emsal teşkil edecek bazı kararlara aşağıda yer verilmiştir.

İstanbul BAM, 12. HD., E. 2020/1284 K. 2020/1142 sayılı kararı,

"TBK. 520/1. maddede;simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanını hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşme olarak tanımlanmıştır. Simsar iş sahibi için yerine getireceği faaliyetin karşılığında ücret alacaktır.TBK.'nın 521. maddesi uyarınca "simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır."hükmünü haizdir. Davacı simsarın ücrete hak kazanabilmesi için, asıl sözleşmenin ifa edilmiş olması gerekli olmayıp, asıl sözleşmenin kurulması yeterlidir."

Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 11. HD. E. 2021-401 K. 2023/150 sayılı ilamı,

''Mahkemece, "... taraflar arasında sözleşme imzalanması ile davacı taraf ücrete hak kazanmış olup, sözleşmeye konu taşınmazın alıcı tarafından devir alınıp alınmadığı önemsizdir. Zira söz konusu sözleşmenin alıcının vazgeçmesi hallerini düzenleyen 5. ve devamı maddelerinde simsarın ücretinin ödenmeyeceği ile ilgili bir hüküm bulunmamaktadır. "

Anılan kanun maddesi, simsarlık sözleşmesinin adi yazılı olması gerektiğini de düzenlemiştir. Buna göre tarafların kendi arasında imzaladığı sözleşme, resmi bir merci onayından geçmese dahi tarafları bağlayacaktır.

Simsarlık sözleşmesinde ücretin belirlenmediği durumlarda ise sözleşme geçersiz olmayacak Türk Borçlar Kanunu'nun 522. Maddesi gereğince ücret tarifeye, tarife yoksa teamüle göre ödenecektir. Taşınmaz simsarlığında tarife, taşınmaz ticaret hakkında yönetmelik ile öngörüldüğünden simsarın burada belirtilen ücrete hak kazanması söz konusu olabilecektir.

Sözleşmenin geçerlilik şartına dair belirtilmesinde fayda olan bir diğer husus ise uygulamada çoğu zaman tarafların kendi arasında satış vaadi akdetmek suretiyle simsarlık sözleşmesi yapmasıdır. Ancak taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, kural olarak resmi yazılı şekil şartına bağlı sözleşmelerdir. Dolayısıyla tarafların noter yahut harici resmi bir merci huzurunda akdetmediği taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri batıl (geçersiz) olacağı için hüküm doğurmayacak, bu sözleşmelere istinaden ödenen kapora bedelleri ise sebepsiz zenginleşme teşkil edeceğinden iadesi talep edilebilecektir.

Fakat dikkat edilmelidir ki, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin simsarlık sözleşmesine dair hükümler ihtiva ettiği durumlarda sözleşme tamamen değil kısmen geçersiz sayılacak ve simsarlık sözleşmesine dair kısımlar geçerliliğini koruyacaktır. Ayrıca taşınmaz satış vaadine dair hükümler bakımından geçersiz olan sözleşmeler, simsarın üzerine düşen faaliyetlerini yürüterek akdin kurulması için gerekli hizmeti sağladığı hususunda ispat şartını da sağlayacaktır.

Simsarın (Emlak Danışmanı) Hukuki Sorumluluğu Nedir ?

Emlak danışmanı tarafından üstlenilen işin Türk Borçlar Kanunu kapsamında bir simsarlık ilişkisi olduğunu belirtmiştik.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 520. Maddesi, simsarlık sözleşmesinde vekalet sözleşmesine uygulanacak hükümlerin uygulanacağını da açıkça düzenlemiştir. Buna göre simsar, vekaleten yürüttüğü iş ve işlemlerinde bir vekil gibi sadakat, özen ve basiret sorumluluğu altındadır. Vekil, işi bizzat ve vekil olduğu kişi menfaatine uygun şekilde yürütmek mecburiyetindedir.

Yargıtay uygulamasının da kabul ettiği üzere hukukun vekilden beklediği sorumluluk, iş ve işlemlerinde benzer faaliyeti gösteren basiretli bir vekil kadardır. Yine vekalet görevinin kötüye kullanılması da Türk Ceza Kanunu kapsamında suç teşkil etmekte olup bu durumdan doğan tüm maddi ve manevi zararlardan vekil bizzat sorumlu olacaktır.

Sonuç olarak simsarın yürütmekte olduğu iş ve işlemlerde vekili olduğu tarafların hak ve menfaatlerini basiretli bir şekilde gözetmesi, onların iradesine uygun ve sadık bir şekilde hareket etmesi ve zarara mahal verecek eylemlerden kaçınması gerektiğini söylemek isabetli olacaktır.

Simsar, Yer Gösterme Belgesine İstinaden Ücret Talep Edebilir Mi?

Öncelikle belirtmek gerekir ki Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik başta olmak üzere sair mevzuatta emlak danışmanının yalnızca yer göstermiş olması karşılığında ücret talep etmesi yasaktır.

Ancak yüksek mahkeme içtihatları ile kabul edildiği üzere uygulamada taşınmaz gösterme belgesi yahut yer gösterme belgesi olarak adlandırılan belgeler, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin 19. Maddesi ile belirtilen şartlarda düzenlenmiş ve taraflar arasında imzalanmışsa simsarlık sözleşmesi hükmünde olacağından emlak danışmanı yürüttüğü faaliyetler sebebiyle ücrete hak kazanacaktır. Buna ilişkin bir Yargıtay kararı şu şekildedir:

"Dava, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 520. maddesinde tanımı yapılan simsarlık sözleşmesinden kaynaklı alacak isteğine ilişkindir. Her ne kadar, mahkemece, davacının satış işlemine aracılık yaptığı tarihte emlak danışmanlığı yapma yetkisinin bulunmadığı gerekçesi ile ücrete hak kazanamayacağından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de; davacının, davalı tarafça imza inkarında bulunulmayan 19/10/2011 tarihli yer gösterme belgesi ile hizmet verdiği ortadadır. Sözleşme gereğince hizmet bedelinin ödenmesi gerekir. Öyle olunca mahkemece Sözleşme değerlendirilip sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir."

(Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin Esas No: 2015/24945, Karar No: 2017/12617, Karar Tarihi: 18.12.2017)

Sözleşmelerde Yer Alan Cezai Şartlar Geçerli Midir ?

Cezai şart veya ceza koşulu, Türk Borçlar Kanunu'nun 179. Maddesi ile öngörülmüştür. Ceza koşulunun temeli, roma hukuku ile öngörülerek modern hukuk sistemlerinde de kabul edilmiş olan "Culpa İn Contrehendo" sorumluluğuna dayanmaktadır. Sözleşmelerde ceza koşulu öngörülmesindeki maksat, akdi edimini ifadan imtina eden tarafın bu sebeple meydana gelecek zararları gidermesi olabileceği gibi akdi edimini ifadan kaçınmasını engellemek için bir baskı vasıtası yaratmak da olabilmektedir. Buna göre, taraflar sözleşme serbestisi kapsamında akdettikleri sözleşmelere bir cezai şart derç edebilecektir.

Ancak önemle belirtmek gerekir ki, ceza koşulu tazminat kurumundan farklı olarak zarara bağlı bir olgu değildir. Yani taraflar zarara uğramasa dahi cezai şartı talep etme hakkına sahiptir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 182/3. Maddesi, cezai şartın fahiş olduğu durumlarda hakime bu bedeli tenkis etme yetkisi bahşetmiştir. Uygulamada ise çoğu zaman tarafların basiretli bir tacir yahut tüketici olmasına bağlı olarak cezai şart bedeline hakim taraından takdiren belirlenen bir indirim oranı uygulanabilmektedir.

Simsarlık sözleşmelerinde ise çoğu zaman akitten cayan tarafın karşı tarafa ait komisyon bedelini ödeyeceği doğrultusunda cezai şart belirlenmektedir. Yargıtay kararları uyarınca simsarlık sözleşmelerinde belirlenen bu cezai şart, ifaya ekli cezai şart niteliğinde olup geçerlidir (Yargıtay 13. HD., E. 2004/15671 K. 2004/16821). Ancak hakim, fahiş bulduğu hallerde bu bedel üzerinden indirim uygulayabilecektir.

Taşınmaz Simsarlığı Uyuşmazlıklarında Yetkili Ve Görevli Mahkeme

Taşınmaz simsarlığından doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkemeler, taraflardan birinin tüketici olması halinde tüketici, yapılan işin ticari olması ve tarafların tacir olması halinde ise asliye ticaret mahkemeleridir. Bu davalarda aksine geçerli bir sözleşme yoksa 6100 Sayılı HMK ile öngörülen genel yetki kuralı geçerlidir.

Bu yazımızda taşınmaz satış süreçlerinde emlak danışmanı ile çalışılması halinde tarafların hak ve yetkilerine dair detaylı açıklamalara yer verilmiştir. Bilinçsizce yapılan işlemler ve akdedilen sözleşmeler taraflar aleyhine yüklü tazminat yükümlülüğü meydana getirebileceğinden bu süreçlerde bir avukattan hukuki destek alınmasını önemle tavsiye ederiz.

Av. Berke KOCAAĞAOĞLU